Wohnungskauf - aber wo? (NRW)

[Kottan]

Hallo allerseits!

Nach längerer Zeit lasse ich auch mal wieder etwas von mir hören - kann man jetzt sehen, wie man will, positiv oder negativ

Ich überlege, eine Wohnung zu kaufen - die finanziellen Mittel dafür habe ich (konkret 100.000 + Nebenkosten 15-20.000) zur Verfügung. Natürlich würde ich mich sehr gerne im städtischen Bereich NRWs ansiedeln, da ich grundsätzlich nicht der Mensch fürs Landleben bin - jedoch scheint sich da, wie überall, das selbe Problem zu stellen: Wohnraum ist teuer und 3 Zimmer in brauchbarem Zustand sind für diesen Preis natürlich unrealistisch. Da muss man sich, vorausgesetzt man möchte in eine Millionenstadt ziehen, schon im Bereich 200.000 + orientieren. Na gut, das ist vielleicht schon etwas viel, aber ihr wisst wohl, was ich meine - es ist teuer. Sehr teuer.

Für NRW habe ich mich schon definitiv entschieden - die Region Rhein-Ruhr scheint mir vernünftig und machbar zu sein. (Im Hinblick auf Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt usw.)

Köln ist zu teuer - Düsseldorf im Großen und Ganzen auch. Ja, dann gibt es da natürlich noch Dortmund, Duisburg, Essen und so weiter und sofort. Diese Orte/Städte kenne ich allerdings so noch nicht - Köln und Düsseldorf hingegen schon (mehrere Male dort gewesen).

Die Preise in Dortmund, Essen, Gelsenkirchen, Duisburg - die scheinen mir unangemessen niedrig zu sein, weshalb bei mir die Frage aufkommt, was mit diesen Städten denn nicht stimmt. Google spuckt dahingehend nicht viel bedeutsames aus, nur das Übliche...Abwanderung, Ruhrpott-Vorurteile usw. Wie ist das beispielsweise in Gelsenkirchen oder in Dortmund? Ist es wie hier in der Umgebung mit Landkreisen, die langsam aber sicher aussterben - wo die einzige Tankstelle um 9 Uhr Abends die Randsteine hochklappt? Hat vielleicht jemand eine Ahnung, warum der Wohnraum dort derartig günstig ist? (Also über "Angebot und Nachfrage" hinaus, warum ist die Nachfrage überhaupt so gering?)

Örtlich bin ich flexibel (Freelancer, nicht ortsgebunden aktuell). Kann mir vielleicht jemand dahingehend einen Rat geben? Ich werde die nächste Möglichkeit nutzen mir mal vor Ort ein Bild zu machen, aber bis dahin wäre es natürlich nett vielleicht ein paar Meinungen zum Thema zu hören. Ich nehme mal an dass sich hier wohl auch User finden, die in der Umgebung wohnen und eventuell etwas dazu zu sagen haben.

Wäre für jede Idee, jeden Rat und jede mitgeteilte Erfahrung dankbar!

 

[RedlightX]

Was spricht gegen ein kleines Häuschen und ggf. noch etwas Zeit, um das Budget aufzustocken?

 

[TheOnly1]

Die Frage ist ja auch: Was genau willst du?
Ruhig oder laut? Viel los oder lieber nicht? Land oder Stadt? Eher konservatives Umfeld oder lieber liberal? Viel Platz oder viel in direkter Nähe?
Usw..usw...

 

[devrim]

Dortmund würde ich generell meiden. Ist ein schwieriges Umfeld.

 

[BurnerR]

Bin da jetzt selber nicht so drin, kriege ausm umfeld aber einiges mit.
Du legst ja nicht deine 100k öcken auf den tisch, sondern lässt dir die wohnung über die bank mit hohen EK (=Eigenkapitbal) anteil (vermutlich 30% herum) finanzieren, erst recht bei den aktuellen zinsen. Dann verinbarst du noch sondertilgungen obendrauf.

Die Lage ist das A und O. Würde an deiner stelle nicht an einer mäßigen Lage kaufen. Vor allem wenn du noch jung bist (U50), noch keine familie hast o.ä. = womöglich ziehst du nochmal um.
Essen hat schöne ecken und ne angenehme und große innenstadt.

 

[Kottan]

@RedlightX
Die Zeit drängt gewissermaßen. Die Wohnung in der ich aktuell wohne, ist eine Zwischenmiete, Miete bedeutet allerdings immer verlorenes Geld, deshalb möchte ich die Zeit in der ich Miete zahle (zahle aktuell schon über 700 Euro für 39m^2) so kurz wie möglich halten.

@TheOnly1
Prinzipiell lieber Metropole als Dorf. Wenn ich die Wahl hätte, würde ich mich am Liebsten in die Kölner Innenstadt setzen. Aber das ist ja leider nicht leistbar. Vor Allem versuche ich aber auch ein wenig vorauszudenken. Die Wohnung sollte (bestenfalls) die Letzte sein. Daher auch die drei Zimmer - da hat man Platz für ein Kind mit drin. Aber das macht es natürlich in den bereits genannten Städten meist nicht einfacher. Liberal ist mir lieber. Wo ich aktuell wohne, ist alles sehr "urtümlich" und alles was ausserhalb Bayerns liegt oder von da kommt, beäugt man hier sehr kritisch. Klingt vielleicht banal, aber die Ressentiments die hier hoch im Kurs liegen, sind nicht so sehr meine Welt. Lieber offen und mit weitem Blick auf die Welt als Frühschoppen und Weisswurst-Äquator.

@devrim
Ok - aber dürfte ich fragen inwiefern "schwierig"?

@BurneR

Eigentlich schon, ja - ich lege 100k auf den Tisch (bzw mehr, da ja 15-20k in NRW an Nebenkosten realistisch sind (6,5% Grunderwerb obendrauf)). Danke jedenfalls für den Tipp mit Essen, werde ich mir nochmal genauer ansehen.

 

[Alfred Tetzlaff]

Bochum, da bist du recht zentral und hast gute Anbindungen überall hin...

 

[Skipjack]

Nimm es mir nicht übel, aber auf mich wirkt das alles recht unausgegoren.

• Du kennst Dich in NRW nicht aus (ausser Köln) und willst hierhin ziehen und direkt Wohneigentum erwerben.
• Wenn ich Deinen Thread aus dem Sommer richtig deute, warst Du vor 4 Monaten noch erwerbs- und mittellos.
• Auch wenn Du kein Alter angegeben hast, tippe ich mal auf unter 30 - aber die jetzt zu kaufende Wohnung soll ggf. schon die Letzte sein.
• So richtig hast Du Dich mit den Zusatzkosten noch nicht beschäftigt. Wofür sollen die 15-20K€ sein, wenn Du noch nicht mal eine Finanzierung brauchst (6,5% Grunderwerbssteuer, <2k€ Notar und Grundbuch und nur ggf. 3,6% Makler)?
• Du redest nur von Dir, die Wohnung soll aber bereits Platz für ein Kind haben.

Letzteres ist zwar nicht unbedingt Negativ. Aber was machst Du denn, wenn Du in 3 Jahren die Frau für das Kind in 100km Entfernung kennenlernst und sie aus irgendwelchen Gründen nicht zu Dir ziehen kann? Dann kannst Du die 3 Zimmer abreissen und dort wieder aufbauen.

Miete soll verlorenes Geld sein? Bei einem Fehlkauf wirst Du noch viel mehr verlieren.
Wenn Du also unbedingt nach NRW willst (So einen richtigen Grund dafür hast Du nicht genannt. Worauf fusst die Entscheidung?) solltest Du erstmal zur Miete hierhin ziehen und dann genau schauen, wo Du denn exakt Deine Wurzeln schlagen willst (gerade wenn es doch die letzte Wohnung sein soll).
Da macht ein Jahr Miete zahlen den Kohl auch nicht fett.
Schliesslich musst Du für die Immo-Suche doch einige Zeit einkalkulieren. Und von weiter weg geht das schwer. Oder kommen so die hohen Nebenkosten zustande: Luxus-Makler, der Dich jeweils per Heli abholt? SCNR

Wie schon geschrieben, ich kenne Deine persönliche Situation (Alter, Beruf, Beziehung, Lebensperspektiven) nicht, aber bist Du Dir wirklich sicher, dass Du jetzt entscheiden willst/kannst, wo Du die nächsten 10+ Jahre wohnen willst?
Wenn Du nicht gerade das Superschnäppchen machst oder der Immo-Markt immer nur aufwärts geht (Haha) , dann musst Du schon eine ganze Zeit dort wohnen, bevor es wirklich günstiger ist, als eine Mietwohnung.

Und zu Deinen Preisvorstellungen: 100k€ Gesamtpreis für 3 Zimmer (ich sage mal 80qm) in Innerstädtischer Lage. Wenn es nicht gerade eine Hütte mit 40 Jahren Sanierungsstau ist, findest Du das wahrscheinlich noch nicht mal in Olpe, geschweige denn im Rhein-Rur-Gebiet.
Gut, da kenne ich mich nicht so aus, aber wenn ich die Preise, die bei uns in der Gegend aufgerufen werden (mittlere Stadt in NRW, nicht Rhein-Rur) vergleiche, bekommst Du dafür ein 40qm-Appartement.
Hast Du Dir mal http://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise angeschaut, was da für den qm hingelegt werden muss. Und das sind wahrscheinlich gemittelte Werte über alle Wohnlagen - also auch die Problemviertel.

 

[Ruby]

Puh, bissl wenig Geld für eine Eigentumswohnung und dann noch im Ruhrpott, wo momentan die Lage generell schwierig ist. Ich würde das Geld sparen und zur Miete wohnen, auch kleinere Wohnung, solange du keine Freundin hast, mit der es etwas festes wird. Jetzt schon so festzulegen und dann noch mit zu wenig Geld und dann gleich Eigentum, was heutzutage schneller weniger wert ist als man husten kann. Ich würde von abraten.

 

[RedlightX]

Puh, bissl wenig Geld für eine Eigentumswohnung

Wenn man ein wenig handwerkliches Geschick mitbringt, kriegt man hier ein schönes Haus mit Grundstück, wo selbst 2 Pferde rumlaufen könnten. Warum sollte es nicht für eine Eigentumswohnung reichen?

 

[Chegwidden]

Dortmund ist kein schwieriges Umfeld.
Eher im Gegenteil. Im Osten grenzt es an die Grüngürtel Boerde und Sauerland, im Westen an die anderen (Groß-)Städte.
Knapp 50% der Fläche sind grün, also Wälder, Felder und Parks.
Die Infrastruktur ist, wie im restlichen Ruhrgebiet, hervorragend. PKW wäre nicht erforderlich.

Seit dem Strukturwandel hat es hier einen Umschwung in Richtung Technologie und I-Technologie gegeben und der Bereich wächst rasant.
Vorurteile gegen das Ruhrgebiet gibt es schon immer. Ich kann die allerdings nicht nachvollziehen oder die sind schon lange überholt.

Was die Frage an sich betrifft, finde ich, dass der TS da mächtig blauäugig rangeht.
In jeder Großstadt können 300 Meter Luftlinie den Unterschied vom Krisenviertel zum Villenviertel ausmachen.

Wie will man da aus der Ferne *mal eben was kaufen*?
Oder wie in dieser Fakesendung auf VOX mal hier und da mit nem Makler das ein oder andere Objekt begucken?
Wie @Skipjack das schon geschrieben hat, ist das alles nicht so easy wie mancher denkt.

Mal als Beispiel Dortmund mit fast 300 km²:
Der Wohnungsmarkt ist aufgrund der Finanzierungszinsen von 1,9-2,1% nahezu leergefegt.
Was bleibt sind Neubauwohnungen. Die fangen bei 250.000 € an.
Wenn man bei gebrauchten Wohnungen ein Schnäppchen schlägt, dann steckt man bei 90.000 € für 80 qm² noch mal 30.000 € rein.
Plus der unglaublichen Gebühren, Kosten, Bescheide und Steuern, die bei einem Kauf anfallen.
Die monatliche Umlage liegt -je nach Heizkosten inkludiert oder nicht- bei 250-400€

@Kottan, ich habe alle Deine von Dir eröffneten Threads gelesen und kann Dir wirklich nur den Tipp geben, dass Du Dir bei einer
vernünftigen Wohnungsgesellschaft im Ruhrgebiet eine Wohnung mietest und Dich dann mal ein Jahr hier in Ruhe umguckst.
Du hast, meiner Meinung nach, die Kosten ziemlich bagatellisiert und verschätzt Dich da gewaltig.

 

[Skipjack]

Wenn man ein wenig handwerkliches Geschick mitbringt, kriegt man hier ein schönes Haus mit Grundstück, wo selbst 2 Pferde rumlaufen könnten. Warum sollte es nicht für eine Eigentumswohnung reichen?

Ich weiss nicht, wo bei Dir hier ist, aber ich habe den TS so verstanden, als ob er eine Stadtlage sucht.
Und wenn es dann nicht im letzten Viertel sein soll, das Ganze technisch auf einem einigermassen aktuellen Stand sein soll, dann ist mit 1k€/qm noch nichts zu reissen.

Seit die Zinsen so niedrig sind und die Griechenlandscheisse losgebrochen ist, kaufen die Leute doch wie blöd Immobilien.
Wenn ich sehe, was für Mondpreise in unserem Viertel in den letzten Jahren gezahlt wurden, kann man da nur den Kopf schütteln.

 

[devrim]

Wenn ich das Geld flüssig hätte würde ich mir nie im Leben eine Wohnung kaufen. Ich habe mir diesen Stein ans Bein gebunden und ärgere mich jeden Tag.
Schönes Haus mit eigenen Garten und Nachbarn 15 Meter weiter weg und man hat ein schönes Leben. Vielleicht bin ich aus dem Alter raus, aber in der Stadt will ich nicht leben.

Und seitdem alles Online bestellt wird brauche ich auch keine Innenstadt.

 

[Tommy Fairfax]

Meine Meinung: Ich besitze eine Eigentumswohnung im Ausland, und hier ist es aus verschiedenen Gründen sinnvoll, eher eine Wohnung zu kaufen anstatt sich eine zu mieten. Wäre ich jedoch in Deutschland, hätte ich es nie getan. Deutschland hat eines der besten Mieterrechte in der westlichen Welt, und Mieten sind im Vergleich sehr günstig (nicht überall, stimmt schon, aber relativ gesehen), also warum sich die Verantwortung und Schulden aufbürden? Zumal man in der Heimat scheinbar horrende Notargebühren zahlen muss, ein Freund von mir macht das gerade durch. Ausnahme wäre vllt. als Investitionsobjekt, aber darum geht es hier nicht.

 

[Kaesereibe]

Außerhalb des Ruhrpotts kommt nichts in Frage? Ostwestfalen-Lippe o.Ä.?

 

[Feuerfurz]

Ich würde mit dem Geld Wohnungen kaufen, in denen ich nicht selber wohnen will sondern diese vermieten. Irgendwann haben die sich refinanziert und dann kann man sich um eine eigene Wohnung Gedanken machen,

 

[Douggie]

@Feuerfurz: Das hab ich schonmal durchgerechnet und das lohnt sich nur wenn du keinen Kredit nehmen musst.
Da Tilgung plus Hausgeld in etwa die Mieteinnahmen sind und man selber muss ja auch irgendwo wohnen.

 

[Philipus II]

Ich bin aktuell ebenfalls am Überlegen, selbst Wohneigentum zur Eigennutzung zu erwerben. Was ich in der Praxis schwierig finde: Abgesehen von wirklich 1A-Lagen, die außerhalb meines Budgets sind, muss man immer damit rechnen, dass einem eine Flüchtlingsunterkunft vor die Nase gesetzt wird. Das Risiko, durch ein Asylantenheim in der Nachbarschaft beachtliche Verluste an Komfort, Sicherheitsgefühl und schlussendlich auch Vermögen zu erfahren, ist in vielen Regionen Deutschlands derzeit beachtlich. Wenn aus dem Amt zwei Häuser weiter eine Flüchtlingsunterkunft wird, kann man auf die schnelle mal 20 Prozent seines Investments verabschieden. Das Risiko, dass die eigene Lage durch die politische Entscheidung auf Gemeinde- und Kreisebene massiv abgewertet wird ist außerhalb von echten Top-Lagen und den bestehenden Assi-Vierteln durchaus real. Sicher ist man da nur, wenn man entweder richtig viel Geld in die Hand nimmt oder gleich an einen sozialen Brennpunkt zieht, bei dem sich das nicht mehr nennenswert auswirken würde.

Unterkünfte neben bestehenden "Problemunterkünften" haben hingegen beachtliches Wertsteigerungspotential, falls diese in Zukunft irgendwann einmal geschlossen werden. Das ist wie mit dem Flughafen, dessen Schließung in Gespräch ist

Alternativ sind auch Investitionen in Wohnraum für Asylanten als Investment attraktiv. Leider gibt es noch keinen Immobilienfonds, der sich auf diese Zielgruppe konzentriert.

 

[devrim]

Was macht der Verlust für einen Unterschied? Ich denke du willst selber darin wohnen?

 

[Philipus II]

Der Verlust wäre für mich durchaus relevant. Zum einen hätte ich mir die gleiche Wohnung etwas später günstiger anschaffen können. Zum anderen verliere ich die Flexibilität, jederzeit problemlos einen Mieter reinsetzen zu können, wenn ich aus beruflichen Gründen doch umziehen möchte. Und anders als Autobahn-Neubauten, Umgehungsstraßen und Flughafen-Erweiterungen können Asylbewerberunterkünfte "überall" und zeitnah gebaut werden. Das Risiko ist extrem schwer zu kalkulieren.

Anschaffungen mit längerer Nutzungsdauer kalkuliere ich zudem immer als wirtschaftliches Projekt. Solche Entscheidungen treffe ich rein nach erwartetem objektivem Nutzen. Die Alternative, in anderer Form in Immobilien zu investieren und selbst weiter zu mieten liegt daher immer auf dem Tisch.