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Thema: Kosten Umbau?!

  1. #1
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    Avatar von TheOnly1
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    Kosten Umbau?!

    Moin...
    Es folgt nun eine etwas schwierig zu beantwortende Frage, aber vielleicht kann ja doch jemand gaaaanz grob was dazu sagen.

    Und zwar ist mein Vater vor kurzem verstorben und meine Mutter ist jetzt allein in dem Haus.
    Sie will da nicht weg, aber es ist ihr zu groß.

    Nun kam von ihr der Vorschlag, ob man aus dem Haus nicht zwei Wohnungen machen solle und ich in eine ziehe und sie in die andere.
    Ich bin im Prinzip ziemlich angetan von der Idee. Ich suche schon länger eine Eigentumswohnung, aber finde nix passendes.
    Wohngegend meiner Eltern ist gehoben, ländlich, teuer.

    Nun die Frage: Was kostet sowas?
    Ich fasse mal grob zusammen, was gemacht werden müsste:
    - Keller und EG sollen zur Wohnung für meine Mutter werden.
    - Keller ist bereits als vollwertiger Wohnraum ausgebaut
    - In den Keller soll ein neues Bad
    - OG und "Dachboden" sollen zu meiner Wohnung gemacht werden
    - Von außen muss ein Zugang (Treppe) zu meiner Wohnung installiert werden
    - Dachboden ist aktuell "begehbar", müsste aber komplett als Wohnraum neu gemacht werden inkl Anschlüssen, neuer Dachdämmung, Dachfenstern und richtigem Boden
    - Treppe vom OG in den Dachboden
    - Treppenaufgang vom EG ins OG soll geschlossen werden und zwar so das der Treppenbereich im OG als Fläche nutzbar wird
    - Eines der Zimmer im OG müsste zu einer Küche umgebaut werden (Die Kosten für die Küche an sich lassen wir jetzt mal außen vor)
    - Und eeeeigentlich müsste/sollte auch das Bad im OG direkt neu gemacht werden. Das ist kein Muss, aber sicherlich sinnvoll (30 Jahre alt)

    Quadratmeter weiß ich gerade nicht genau, ich schätze mal so 250qm gesamt inkl. Dachboden.

    Ich würde das alles mal so ganz grob in Richtung 60.000€ kalkulieren.
    Ausstattungsniveau "normal" - nix super-duper-Spezielles, aber auch kein Billig-Scheiß.

    Mit "Eigenleistung" würde ich zudem nicht kalkulieren...
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    Aber wenn ich könnte wie ich wollte, würd ich gar nichts wollen. Ich weiß aber, dass alle etwas wollen sollen.

  2. #2
    Hat sich hochgeschlafen-

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    Avatar von Chegwidden
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    Re: Kosten Umbau?!

    Autsch. 60.000€ dürften nicht reichen. Vor allem nicht, wenn keine Eigenleistung vorhanden sein wird

    Ich trau mich jetzt nicht, dir eine Summe zu sagen, aber bis mehr User hier antworten, lies dich mal in die kfw-Förderung ein.
    Besonders, was die Bäder und evtl. Dämmungen betrifft.
    Ob man bei Mamas Bad noch zusätzlich alters- und behindertenfreundliche Förderung einsacken kann, glaube ich nicht.
    Wegen der Treppe zwischen Wohnraum und Bad.

    Vergiss nicht: ihr braucht dann für alles zwei Zähler, zwei Anschlüsse, etc. Das läppert sich.

  3. #3
    Mitglied Avatar von Buschfunk
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    Re: Kosten Umbau?!

    Ich sag mal der Rahmen klingt zumindest nicht verkehrt. Ich würde aber mal im Vorfeld beim örtlichen Bauamt vorbeischauen und die Möglichkeiten grundsätzlich auf Ihre Zulässigkeit hin abklopfen. Die Änderung von Einfamilienhaus in Zweifamilienhaus ist auf jeden Fall genehmigungspflichtig. Bestimmte andere Sachen auch, da uU in die Statik eingegriffen wird.

    Für Wohnraum in Kellern und Dachgeschossen gelten besondere Anforderungen an bestimmte Faktoren, wie Raumhöhe, Fensteröffnungen (Belichtung, Fluchtweg etc.). Auch wenn der Keller als Wohnraum ausgebaut ist, muss es nicht heißen, dass das auch so genehmigt worden ist (zweiter Rettungsweg etc). Je nachdem wie der Abstand zur Grundstücksgrenze ist, kann auch die Treppe zu deiner Wohnung bauordnungsrechtlich problematisch sein.

    Unter Umständen gibt es auch einen Bebauungsplan der Wohnflächen begrenzt (Geschossflächenzahl) oder Festsetzungen zur versiegelten Grundfläche (Grundflächenzahl) trifft. Hier geht es mir um die Stellplätze. Neue Wohneinheit bedeutet zusätzlichen Stellplatzbedarf, der wiederum zu mehr Versiegelung führt, die uU. unzulässig sein kann. Das wären jetzt baurechtliche Hürden die mir auf die Schnelle einfallen.

    In meiner Gegend kann man während der Sprechzeiten ins Bauamt spazieren und bekommt dann zu den groben Fragen auch Antworten und je nachdem kann man damit dann zu einem Architekten gehen, denn manche bauliche Veränderungen benötigen auch noch einen Bauvorlageberechtigten (Architekt, Statiker etc.).

    Das wäre so mein erster Ansatz. Unter Umständen können die Leute im Bauamt auch grob die Kosten schätzen, die da evtl. anfallen können, da dort ja in den Bauanträgen die Kosten angegeben werden und da meist Leute vom Fach sitzen, die das ja schon ein oder zwei mal gemacht haben.

    War jetzt nicht direkt eine Antwort auf deine Frage, aber das Thema solltest du im Hinterkopf haben. Ich merke nämlich oft, dass die Leute das vergessen, oder ignorieren und am Ende dann doppelt und dreifach Ärger haben.
    Für diesen Beitrag bedanken sich Chegwidden, TheOnly1

  4. #4
    vivo forlasis

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    Avatar von poesie noire
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    Re: Kosten Umbau?!

    Mit den 6ok liegst du nicht verkehrt. Das kann sich aber gut wird sich nach oben erhöhen.

    Wie hast du vor vorzugehen? Die Baumaßnahme ist ziemlich umfangreich. Nimmst du ein Bauunternehmer oder beauftragst du die Handwerker jeweils einzeln und koordinierst selbst? Eventuelle Baugenehmigungen im Bereich Dachausbau abklären, dazu gehören auch Brandschutz und Wärmeschutzverordnung.

    Um ein Teil, der Kosten vorab ungefähr kalkulieren zu können, wäre es sinnvoll dir eine Liste der benötigten Materialien zu erstellen. Darin müssen jetzt nicht Kabel, Wasserleitungen und Verbrauchsmaterialien drin sein (kommen in der Regel eh vom Handwerker und ohne Plan eh schwer kalkulierbar).

    Wichtig: Bei bestimmten Sachen nicht zu günstig einkaufen. Wer billig baut, baut zweimal. Gerade im Sanitärbereich. Hier auf die Fliesenqualität achten (Boden- / Wandfliesen). Hochwertigen Fliesenkleber und Fugenmittel nehmen. Badewanne und Duschwanne ebenso. Das sind Dinge, die möchte man nach 10 Jahren nicht unbedingt tauschen müssen.

    Bei den Dachfenstern gibt es eigentlich nur eine gute Firma: Velux. Das kann aber richtig ins Geld gehen. Je nachdem wie groß du die Fenster geplant hast (und wie viele). Dazu kommen Sonnenschutz und/oder Rolläden.
    Hier kannst du mal die Preise kalkulieren: https://www.velux.de/dachfensterkonfigurator

    Hier mal ein Rechenbeispiel mit einem Fenster, wie ich es empfehlen würde:

    Klapp-Schwingfenster mit Untenbedienung - Kunststoff weiß - Außenabdeckung Standard Aluminium - Thermoplus Zweifachverglasung - 114 x 118 cm - kein Rolladen oder Sonnenschutz: ca. 1500.- € inkl. MwSt. + Einbau

    Bodenbeläge: Ich empfehle Vinyl, Kork, Parkett oder Fließen. Je nach Räumlichkeit. Von Laminat rate ich ab. Zu laut, selbst mit guter Trittschalldämmung. Hab bei mir selbst Vinyl liegen und kann ihn sehr empfehlen.

    Zum Schluss: Ich weiß nicht wie es bei dir mit Handwerker Verfügbarkeit aussieht, aber rechne mal mind. 6-9 Monate für dein Vorhaben ein.


    Edit: Hab mal kurz grob überschlagen: 60k reichen bestimmt nicht. 2 x Bad neu (machen lassen mit allen Materialien ca 15K pro Bad, Außentreppe ca. 10K, Dachausbau mit Isolierung und Fenster (4 Stk) min. 40-50K, + Neuanschlüsse + alle anderen Nebenkosten...
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    Geändert von poesie noire (17.12.18 um 13:00 Uhr)
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  5. #5
    Mitglied Avatar von Sibi
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    Re: Kosten Umbau?!

    Ein Kumpel baut auch um.
    Zustand jetzt: Zwei separate Wohnungen die nachträglich verbunden wurden durch eine Treppe.
    Jetzt will er alles raus machen, Boden neu, Decke neu, weil es eben auch ein altes Haus ist mit vielen Stufen.

    Dürften rund 120m² sein.

    Architekt schätzt auf 150.000€ mit seeeehr viel Eigenleistung.
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  6. #6
    vivo forlasis

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    Avatar von poesie noire
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    Re: Kosten Umbau?!

    @Sibi:

    Das geht schon in Richtung Entkernung. Da wird bis auf die Außenwände und Grundstruktur alles neu gemacht. Denke, ganz so aufwändig wirds bei TheOnly1 nicht. Trotzdem sind 60k unter Umständen schon optimistisch.
    + kill six billion demons +

  7. #7
    Hat sich hochgeschlafen-

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    Avatar von Chegwidden
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    Re: Kosten Umbau?!

    Zitat Zitat von poesie noire Beitrag anzeigen
    [post="913813"]

    Denke, ganz so aufwändig wirds bei TheOnly1 nicht.
    Naja, eine Treppe, also eigentlich ein Treppenhaus entfernen, das dann in der oberen Etage begehbar machen, ohne dass man nach zwei Monaten
    slapstickmäßig bei Muddern aufs Sofa plumpst,samt Decke (also Boden) hat schon einen massiven Aufwand. Stemm- und Bezahlaufwand

    Ich würde eher gucken, ob ich die Treppe drinlasse und lieber Wände in Trockenbau versetze/neu baue.
    Eine Außentreppe ins erste Geschoss ist nicht billig, muss abgenommen werden, ist meist aus Metall und im Winter scheiße.

    Mal als Hausnummer: wir haben in unser neues Bad locker 18.000€ gesteckt. Nein, die Wasserhähne sind nicht aus Gold

  8. #8
    vivo forlasis

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    Avatar von poesie noire
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    Re: Kosten Umbau?!

    Die eine Treppe innen hab ich überlesen. Bad habe ich grob geschätzt, lag ich mit den 15k gar nicht so daneben. Außentreppe ist sinnvoll wegen Platz. Ja und die sind praktischerweise aus Metall und die Stufen lassen sich wintersicher gestalten.

    Wahrscheinlich braucht er eh ein Architekt oder eine Firma die den mitbringt. Die machen auch eine kompetente Kalkulation. Wir schießen ja eh nur in Blaue.
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  9. #9
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    Re: Kosten Umbau?!

    Danke für die ausführlichen Antworten.
    70-80k wären immer noch "okay" - für das Geld kriegste hier nicht mal im Ansatz eine vergleichbare Wohnung.

    Mal schaun...ich werde nächstes Jahr mal jemanden kommen lassen, der das irgendwie beurteilen kann.
    Wen fragt man bei so was? Einen Architekten? Oder einen Bauunternehmer?
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    Aber wenn ich könnte wie ich wollte, würd ich gar nichts wollen. Ich weiß aber, dass alle etwas wollen sollen.

  10. #10
    ♪♪♫♪♫♫♪ Avatar von KaPiTN
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    Re: Kosten Umbau?!

    Vielleicht besser einen Bausachverständigen, der nicht, wie die beiden anderen Genannten, auch potentieller Anbieter ist?
    Geändert von KaPiTN (18.12.18 um 15:04 Uhr) Grund: Verb ergänzt
    J'irai pisser sur votre bombes
    You can educate a fool, but you cannot make him think

  11. #11
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    Re: Kosten Umbau?!

    Bei so was fragt man einen Bausanierer. Also die Firma. Die haben auch Kontakte zu Statikern und ggf. Architeken.
    Die arbeiten nicht nur it anderen Firmen, also Elektro, Gas-Wasser-Dings und solchen zusammen, die haben meist auch gute Ideen.
    Und, wenn du wie wir, an eine gute Firma kommst, dann machen sie dir einen Komplettpreis

    Bausanierer sind, im Gegensatz zu Baufirmen, darauf spezialisiert Häuser und Wohnungen umzubauen.
    Also auch mit Trockenbau oder Teilentfernung.

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