• Hallo liebe Userinnen und User,

    nach bereits längeren Planungen und Vorbereitungen sind wir nun von vBulletin auf Xenforo umgestiegen. Die Umstellung musste leider aufgrund der Serverprobleme der letzten Tage notgedrungen vorverlegt werden. Das neue Forum ist soweit voll funktionsfähig, allerdings sind noch nicht alle der gewohnten Funktionen vorhanden. Nach Möglichkeit werden wir sie in den nächsten Wochen nachrüsten. Dafür sollte es nun einige der Probleme lösen, die wir in den letzten Tagen, Wochen und Monaten hatten. Auch der Server ist nun potenter als bei unserem alten Hoster, wodurch wir nun langfristig den Tank mit Bytes vollgetankt haben.

    Anfangs mag die neue Boardsoftware etwas ungewohnt sein, aber man findet sich recht schnell ein. Wir wissen, dass ihr alle Gewohnheitstiere seid, aber gebt dem neuen Board eine Chance.
    Sollte etwas der neuen oder auch gewohnten Funktionen unklar sein, könnt ihr den "Wo issn da der Button zu"-Thread im Feedback nutzen. Bugs meldet ihr bitte im Bugtracker, es wird sicher welche geben die uns noch nicht aufgefallen sind. Ich werde das dann versuchen, halbwegs im Startbeitrag übersichtlich zu halten, was an Arbeit noch aussteht.

    Neu ist, dass die Boardsoftware deutlich besser für Mobiltelefone und diverse Endgeräte geeignet ist und nun auch im mobilen Style alle Funktionen verfügbar sind. Am Desktop findet ihr oben rechts sowohl den Umschalter zwischen hellem und dunklem Style. Am Handy ist der Hell-/Dunkelschalter am Ende der Seite. Damit sollte zukünftig jeder sein Board so konfigurieren können, wie es ihm am liebsten ist.


    Die restlichen Funktionen sollten eigentlich soweit wie gewohnt funktionieren. Einfach mal ein wenig damit spielen oder bei Unklarheiten im Thread nachfragen. Viel Spaß im ngb 2.0.

Wohnung als Anlage erwerben und vermieten

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Hallo,

guten Morgen.

Ich würde gerne eine Wohnung zur Geldanlage kaufen und mache mir da gerade schon Gedanken zu, wie das zu händeln ist.

Gibt es da Beispielrechnungen?
Klar, den Mietspiegel kann man nachschlagen. 10% Nebenkosten [Notarkosten, Grunderwerbsteuer, etc.] Marklercortage sind auch ca. 4-5 %

Aber ich weiß noch nicht genau wo und welche Wohnung [Lage].

Wie kann man abschätzen, wie wie hoch der Wohnungspreis [Kauf] sein sollte, damit man in Relation gute und vertretbare Miete nehmen kann.

Gibt es da fertige Grundlagen/ Berechnungen?
Wo kann ich sowas finden?

Danke
 

TheOnly1

RBTV | ngb | BMG
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Ich habe genau darüber auch schon nachgedacht, bin aber ebenfalls nicht so recht weiter gekommen.
Vor allem die immer bestehende Gefahr von Mietausfällen macht mir da Sorgen.

Es gibt ja viele Eigentumswohnungen, die vermietet verkauft werden. Daran kann man sich natürlich orientieren.
Wenn die dort vereinbarte Miete in etwa die monatlichen Kosten deckt (was meistens grob der Fall ist), dann kann man sich quasi ohne weiteres Zutun eine Wohnung refinanzieren, die einem irgendwann dann gehört. Und ab dann wirds natürlich sehr lukrativ.
Das finde ich sehr attraktiv als Gedanken. Da ich eh davon ausgehe, dass sich das deutsche Rentensystem in seiner jetzigen Form früher oder später in Wohlgefallen auflösen wird, wären Besitztümer wie Wohnungen und Häuser eine sehr gute Sache im Alter.
 

theSplit

1998
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Eigentum verpflichtet, darüber sollte man sich im klaren sein. Das ist nicht nur "Still" die Miete kassieren. Mieter haben auch Nöte und Ansprüche, je nachdem wem man auf den Zahn fühlt.

Oder was ist wenn unvorhersehbare Schäden zu reparieren gibt oder nach Mietern renoviert werden muss, was man vielleicht nicht eins zu eins wiederbekommt?
Oder Mietnomaden die die Miete einfach nicht zahlen wollen/können? Da kann man sich auch jede Menge Ärger mit einfangen und bleibt im schlimmsten Fall auf den "Kosten" sitzen bzw. läuft ein Kredit oder ähnliches weiter.

Und da hängt ja auch jede Menge dran, Versicherung(en), gegebenenfalls Grundsteuer, Renovierung/(Kern-)Sanierung bei (älteren) Objekten.

Ich will das keinesfalls schlecht reden als Grundgedanke, fürs Alter sollte man schon vorsorgen... oder zumindest - wenn man kann - versuchen Mietfrei zu leben bzw. im hohen Alter selbst in einer kleinen "bedienbaren" Wohnung zu sein, aber die Miete dafür über Vermietung rein zu bekommen.

Und naja, es ist ja nicht gesagt das sich etwas gut vermieten lässt. Ist und bleibt auch ein Risiko.
 

godlike

Warp drölf
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Nun ja, es kommt halt auch darauf an in welcher Zeit man die Wohnung abzahlen will - wenn man das Geld nicht gerade auf der Hohen Kante hat was ja der Normalfall sein dürfte. Hole ich mir von der Bank jetzt 100.000 Euro und zahle in 15 Jahren ab ergibt sich ja eine ganz andere Belastung als bei 25 Jahren. Auch was die Zinsen angeht. Das muss man halt im Individualfall berechnen.

Außerdem sollte man bedenken das von dem Mieteinnahmen natürlich das Hausgeld (Hausverwaltung, Rücklagen) abgezogen werden müssen. Außerdem fallen auch Reparaturen an die Geld kosten können. Die Mieteinnahmen müssen dann natürlich auch noch versteuert werden ;) Genau so wie man Steuern für das Grundstück zahlt.
 

BurnerR

Bot #0384479

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TE: Wie wärs, wenn du erstmal grundlegende Recherchen machst???

Vor allem die immer bestehende Gefahr von Mietausfällen macht mir da Sorgen.
Kommt auch stark auf die Wohnung, die Zielgruppe und die Lage an.

Wenn die dort vereinbarte Miete in etwa die monatlichen Kosten deckt (was meistens grob der Fall ist), dann kann man sich quasi ohne weiteres Zutun eine Wohnung refinanzieren, die einem irgendwann dann gehört. Und ab dann wirds natürlich sehr lukrativ.
Wie theSplit schon gesagt hat...
das Risiko kann man natürlich minimieren. Zum Beispiel ist wichtig, ob (wenn man nur eine Wohnung kauft) bereits Rücklagen existieren für Kosten und was das für ein Haus ist.
Neues Dach? 30.000 Euro. Wasserprobleme? 10.000 Euro.

Mietnomaden und Co. vermeidest du, indem du gut aussuchst, wer einziehen darf und keine Wohnung mit günstiger Miete kaufst. Und dir z.B. Kontoauszüge o.ä. von potenziellen Mietern zeigen lässt.
Auch hier wieder, hängt stark von der Immobilie ab.

Hole ich mir von der Bank jetzt 100.000 Euro und zahle in 15 Jahren ab ergibt sich ja eine ganz andere Belastung als bei 25 Jahren. Auch was die Zinsen angeht. Das muss man halt im Individualfall berechnen.
Einige sagen, es kann sich lohnen auf steigende Zinsen zu spekulieren. Nämlich auf die, die eine Zinsbindung für 10 oder 15 Jahre mit der Bank vereinbart haben. Wenn die Zinsen nun aber nicht dauerhaft so niedrig bleiben, dann kann das dazu führen, dass sich signifikant viele die Darlehenstilgung nicht mehr leisten können. Das wiederum führt dazu, dass die Bank die Immobilie sofort einkassiert (jedenfalls ziemlich schnell, die kennen da meist nichts...). Aber was soll ne Bank schon mit ner Immobilie, die verkaufen diese also, also mehr Angebot als normal, also günstigere Preise.
 

Pleitgengeier

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Wenn die Wohnung nicht mehr als 7,5% des Kaufpreises pro Jahr an Mieteinnahmen einbringt lass es bleiben und investiere lieber in ein gut gestreutes Wertpapierdepot.
 

Quoten_Dieter

NGBler

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Eigentumswohnungen als Renditeobjekt würde ich, wenn der Preis nicht deutlich unter dem Marktwert liegt, derzeit nicht empfehlen. Man steuert hier oft in einen solchen Renditebereich hinein (< 3,0 %), dass sich der Aufwand für den Ankauf und die Bewirtschaftung nur bedingt lohnt.

Aus eigener Erfahrung, kann ich derzeit eher Ferienimmobilien, bevorzugt in Ostdeutschland (jaja Ost-Immobilien), empfehlen. Je nach Auslastung und Verwalterkosten liegt man hier in Brutto-Renditebereichen von schnell 5,0 bis 10,0 %. Bei vergleichsweise geringen Anschaffungskosten ist das derzeit sehr lukrativ.
 

Chegwidden

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Der TS war zwar seit Threaderöffnung nicht mehr online, aber ich schreibe trotzdem ;)

Wenn schon eine Wohnung zur Geldanlage, dann eine bereits an gute, solvente Mieter vermietete kaufen.

Die Angaben im Startpost sind aber mehr als dürftig.

Beispiel:
Hier in Dortmund im Süden kostet eine Eigentumswohnung mit 90 qm² ca. 200.000€
Im Westen etwa 150.000€
Im Norden ist man schon mit 70.000€ dabei. Allerdings lässt die Gegend nur eine bestimmte Mieterklientel zu.

Ein paar Meter neben unserem Eigentumskomplex (im einem südwestlichen Stadtteil) werden gerade neue Eigentumswohnungen gebaut.
Preise fangen bei 280.000 € an (80qm²) :eek:
 

Pleitgengeier

offizielles GEZ-Haustier

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Weiß jemand was in diesem Haus los ist?

In praktisch jeder Großstadt kann man noch so heruntergekommene Wohnungen für >10m² (kalt) vermieten.
Wurden die Wohnungen so teuer verkauft oder liegt es so beschissen?
 

BurnerR

Bot #0384479

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Würde mich auch mal konkret interessieren, aber kann gut sowas gewesen sein, wie ich vorher erwähnt habe.
Das mit >10Euro / m² kalt stimmt so definitiv nicht. Es gibt diverse Großstädte aus denen weggezogen wird und wo es massiven Leerstand gibt. Dortmund dürfte dazu gehören.
Der offizielle Mietspiegel weißt im Median unter 5 Euro aus :D.

100 Eigentümer - grausam. Bei so super Billigwohnungen warenn ja genug dabei sein die "Hauptsache gekauft" sich das nicht bzw. nur mit Not und ohne Luft nach oben leisten können = paar Jahren später gehörte die Wohnung der Bank.
Gibt's ne neue EU-Verordnung und dann musst du dich mit 60 Eigentümern + 10 Banken erstmal einigen, ob ihr die 25.000 Euro pro Wohneinheit investieren wollt. 1/3 will nicht / kann nicht investieren, 1/3 ist gar nicht auffindbar und die Banken wollen erst recht kein Geld in Schrott investieren, dass sie sowieso nicht mehr verkaufen können.
Ergebnis: Wohnungen dürfen nicht mehr vermietet werden. Einkünfte bleiben aus, jetzt ist erst recht kein Geld mehr für vorgeschriebene Sanierungen (Heizung muss z.B. regelmäßig erneuert werden).
Das Ding zerfällt und irgendwann mauert die Stadt das Teil zu :D.


So ja auch das Argument ein paar jährchen evtl. zu warten: Super niedrige Zinsen, einfach mal kaufen, schlecht langfristig abgesichert, dann fällt beim Ehepaar ein Einkommen weg, Kind, Unfall, Arbeitslosigkeit, bisschen später fällt die Zinsbindung weg und es muss auf einmal jedes Jahr 5.000 Euro mehr gestemmt werden, obwohl es vorher schon kaum ging -> Bank freut sich über ne neue Immobilie. Oder auch nicht, wie bei diesem Hochhaus da :D.
 

Chegwidden

Hat sich hochgeschlafen-
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@Pleitgengeier: Das war wieder so ein Hype wie er vor einigen Jahren überall war.

Dann kamen Leute in Anzügen und versprachen anderen Leuten in ihrer Muttersprache, dass das die Anlegemöglichkeit schlechthin sei.
Dann könne der Staat einem das sauer verdiente Geld nicht wegnehmen und so'n Blödsinn.

Sämtliche Zahlungen von Umlagen, Strom, Wasser, Versicherungen und anderen Kosten verschwanden in dunklen Taschen und wurden nicht weitergeleitet.
Die Hausverwaltung, die bei Eigentumswohnungen ja gesetztlich vorgeschrieben ist, verbrät das Geld wahrscheinlich immer noch in der Karibik oder sonstwo.

Mal ein kurzer Überblick über die Situation.
 

Pleitgengeier

offizielles GEZ-Haustier

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Das Absurde an dem „Horrorhaus“: Auf der anderen Seite der Heiligengartenstraße steht ein identischer Zwilling.

Allerdings wurde dieser nicht in ein Spekulationsobjekt verwandelt, sondern wird von der DOGEWO21 bewirtschaftet. Es ist bei den Mieterinnen und Mietern sehr beliebt und voll belegt.

Klingt für mich also nicht nach unvermittelbar - im Gegenteil, offenbar sind nur die Eigentümer das Problem.
Dann verstehe ich nicht, warum das Haus nach kauf durch die Stadt nicht saniert und vermietet wird - aber vermutlich hat die Stadt auch andere Interessen als offen zugegeben.
 

muse01

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@Pleitengeier:
Sanierung kommt da nicht mehr in Frage.
Das Haus ist jetzt seit 15 Jahren zugemauert und nicht mehr bewohnt.
Da wird die Bausubstanz schon so angegriffen sein das da nur noch der Abriss in Frage kommt.
 

Goetz-Expat

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Alles was heute mehr als 2% Rendite im Jahr bringt ist im Grunde eine lohnende Investition - allerdings macht sowas KEINEN Sinn, wenn man dazu hier im Forum grundsätzliche Fragen beantwortet haben möchte - wer keine Ahnung hat und sich nicht selbst schlau macht sollte die Finger von jeglicher "Ich will reich werden" Methode lassen !

Es gibt durchaus extrem Gewinnbringende Immobilieninvests - leider sind die anrüchig und werden daher nur von wenigen skrupellosen Leuten angewendet.

Ein Abbruchhaus ist dafür ideal - weil BILLIG !

Kaufen - soweit nätig instandsetzten - dem Ausländeramt als Wohnquartier für Flüchtline melden.
Das Ausländeramt zahlt Miete pro Kopf - damit kommt man dann bei guter Belegung - 3-4 Personen pro Zimmer sind normal - auf 5-stellige Mieteinnahmen pro Monat - ohne grosse Zusatzausgaben.

Aber - dafür muss man skrupellos sein - aber fragt Euch mal wem die "Bruchbuden" gehören in denen die vielen Flüchtlinge leben ...
 

BurnerR

Bot #0384479

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Es gibt mehrere Modelle für Immobilien.
Was in meinem Umfeld gemacht wurde: Haus kaufen das z.B. vor kurzem geerbt wurde, das dann fit machen, selber, mit Polen und/oder deutscher Firma und in Miethaus umwandeln.
Das ist eine nette kleine Nische. Für die Großen lohnt sich das nicht und private schrecken vor dem Aufwand zurück und man kann auch Häuser nehmen, die für Eigenheimkäufer auch weniger interessant sind.
Einstiegshürde ist sehr hoch, wenn man a) sich nicht damit auskennt, wie man so ein Haus 'fit' macht und/oder b) keine Polen kennt, die dir für relativ kleines Geld vieles fertig machen (srsly, keine Ahnung warum es immer Polen zu sein scheinen, aber ist so und aus irgendeinem Grund sind sie immer extrem schnell und arbeiten qualitativ sehr hochwertig... kenne auch niemanden der seine Kontakte freiwillig raus gibt).
Dazu kommt natürlich, dass man sehen können muss, bei welchem Haus sich das auch lohnt.

Aber so ist das ja immer. Je weniger man ausgefuchst ist, desto durchschnittlicher das Ergebnis - oder schlechter.

Aber - dafür muss man skrupellos sein
Wieso muss man skrupellos sein? Weil die Vermieter sich da nicht an gesetzliche Mindestanforderungen halten? Hätte durchaus vermutet, dass das nachgehalten wird wenn schon nicht von der Stadt, dann von anderen Organisationen oder Einzelpersonen.
 
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